Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında 2014-cü ilin payızından qiymətlər enməyə başladı. Əsas səbəb isə dünya bazarında neftin qiymətinin düşməsinin makroiqtisadi vəziyyətə mənfi təsir edəcəyi və bununla bağlı daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin enəcəyi gözləntiləri ilə bağlı idi.
Bir müddət sonra bu gözləntilər özünü doğrultdu. Makroiqtisadi şəraitin pisləşməsi iqtisadiyyatda bir qədər gec hiss olunmağa bağladı, ancaq daşınmaz əmlak bazarında mülayim qiymət enməsi artıq başlamışdı. Bu təbiidir, çünki daşınmaz əmlak bazarı iqtisadiyyatın mühüm indikatorlarından biridir.
Bazarda qiymət enməsi artıq 1 ildən artıq davam edir və bu kifayət qədər hiss edilən dövrdür. Maraqlı odur ki, daşınmaz əmlak bazarında oxşar vəziyyət 2008-ci ildə də baş vermişdi. Hər iki dövrün oxşar və fərqli cəhətləri var. Oxşarlıq bazardakı böhranın səbəbləri və qiymətlərin enmə həcmləri ilə bağlıdır. Fərqlər isə bazarda mövcud şərait və ona təsir edən amillərdir.
Oxşar cəhətlər:
– qiymətlərin azalmasının səbəbi makroiqtisadi vəziyyətin pisləşməsi ilə əlaqəli olub ki, hər iki haldada səbəb neftin qiymətlərinin aşağı düşməsidir;
– qiymətlər dollar ifadəsində əvvəlki pik həddən orta hesabla 30-35%-ə qədər azalıb. (2015-ci il üzrə hazırki tarix götürülür. Bundan sonra nə baş verəcəyi bilinmir).
Fərqli cəhətlər:
– 2008-ci ildə başlayan böhran zamanı manatın dollara olan məzənnəsi sabit qaldı. 2014-cü ildə başlayan böhran nəticəsində isə 2015-ci ilin fevral ayında manat 33% devalvasiyaya uğradı və nəticədə son 20 ildə ilk dəfə olaraq qiymətlər manat və dollar ifadəsində fərqli istiqamətlərdə hərəkət etdi. Sonradan məzənnə sabit qaldığı üçün az müddətdən sonra qiymətlər yenidən həm manat, həmdə dollar ifadəsində düşməyə başladı;
– 2008-ci ilin əvvəlində iqtisadi “bum” nəticəsində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər şişmişdir. Qiymətlər enməmişdən əvvəl onlar yuxarı həddə sabitləşməmişdir. Halbuki, 2014-cü ildə bazar enmədən əvvəl artıq sabitləşmişdi (şəhərdə söküntü işləri ilə bağlı ucuz əmlakların qiymətlərinin şişməsini istisna etsək);
– 2008-ci ildə ipoteka kreditləşməsi həyata keçirilməyib. Proses 2007-ci ildə dayandırılmış və 2009-cu ilin iyun ayında bərpa edilmişdir. Buna görədə ipoteka kreditləşməsi qiymət azalması dövründə bazara dəstək göstərə bilmirdi. 2014-cü ildən bazarda başlayan böhrandan bu vaxta kimi ipoteka kreditləşməsi müəyyən fasilələrlə olsada davam edib. Bu isə bazara əlavə dəstək olub;
– 2008-ci ildə qiymətlərin enməsinə baxmayaraq, daşınmaz əmlakın investisiya cəlbediciliyi nisbətən qorunmuşdu. Buna görədə həmin dövrdə kommersiya obyektlərinin qiymətləri çox az düşdü. O zaman daşınmaz əmlaklarla bağlı əməliyyatlara vergi nəzarətidə yox idi. İndi isə daşınmaz əmlakların investisiya cəlbediciliyi aşağı səviyyəyə enib və bununla yanaşı ən çox zərbə kommersiya obyektlərinə dəyib;
– 2008-ci ildə kommersiya obyektləri və mənzillər fiziki təlabat daha çox olub;
– Ölkə iqtisadiyyatının strukturu bu dövrlərdə nisbətən fərqlidir. Hazırda qeyri-neft sektorunun rolu iqtisadiyyatda daha çoxdur. Bu isə ona işarə edir ki, hazırki bazar ehtimala görə daha dayanıqlı olmalıdır. P.S.: bu ancaq ehtimaldır;
– 2008-ci ildə daşınmaz əmlak bazarına dəstək göstərən əlavə amillər çox az idi. Hazırda isə bazara bir çox amillər dəstək göstərə bilər. Məsələn, hazırda vətəndaşlarımızın sərəncamında olan sərbəst pul kapitalının həcmi o vaxta nisbətən daha çoxdur.
Əlavə fərqlər də var. Məsələn, bazarın həcmi və strukturu, iqtisadiyyatın və daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların kreditləşməsi həcmləri, ÜDM-nin həcmi, neft qiymətlərinin bir qədər fərqli hərəkəti və s.
Statistika:
Daşınmaz əmlak bazarında 2008-ci ildə başlayan böhran 2014-də olduğu kimi seqmentlər üzrə müxtəlif oldu. 2009-cu ilin iyun ayında İpoteka Fondu uzun fasilədən sonra ipoteka kreditləşməsinə start verdi. 1 iyun 2009-cu il tarixindən 31 dekabr 2009-cu il tarixinədək, yəni 7 ay ərzində 1800 nəfərə yaxın vətəndaşa ümumi həcmi 76 mln. manatdan artıq təşkil edən ipoteka krediti verildi. Bu həmin dövr və bazar həcminə görə ciddi rəqəmdir. Həmin kiçik dövrdə verilən kreditlərin həcmi 2006-2007-ci illərdə verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmindən (75,8 mln.manat) artıq olub. Mənzil bazarında bahalaşma bu proses ilə üst-üstə düşdü, lakin müəyyən dövrdən sonra qiymətlər sabitləşdi. Digər seqmentlərdə bahalaşma uzun müddətdən sonra başladı.
Digər maraqlı faktda var. Mənzil bazarında iyun ayında ipoteka kreditlərinin sayəsində bahalaşmanın başladığı dövrdə BRENT markalı neftin qiyməti 65-72 dollar arası olub. 2009-cu ilin sonlarında isə neftin qiyməti artıq 70 dollardan yuxarı idi, ancaq buna baxmayaraq bazarda mənzil bazarından başqa digər seqmentlərdə durğunluq davam edirdi. Yəni neftin qiymətinin artması bazara gec təsir etməyə başlayırdı.
Rəşad Əliyev, “Value and Sources” konsaltinq şirkəti
